在貸款市場中，「土地貸款」與「不動產借貸」這兩個名詞經常被混為一談，許多人在申請貸款時不知道該選哪一種。雖然兩者都屬於以不動產作為抵押的貸款方式，但在貸款條件、核貸金額、利率結構與申請流程上，仍有明顯差異。了解這些差別，有助於借款人選擇最適合自身需求的方案。

一、土地貸款是什麼？

土地貸款是指以「土地」本身作為抵押品所申請的貸款。
不論是建地、農地、工業用地或空地，只要產權明確、沒有查封或設定其他權利負擔，就能申請貸款。銀行或民間貸款公司會依據土地的地目、位置、面積、市場價值及可利用性，來評估核貸金額。

土地貸款的特點在於，貸款的主要評估依據是「土地價值」，而非建物現況。這種貸款特別適合以下情況：

1. 名下僅有土地、尚未興建房屋者。

2. 需要短期資金週轉或投資用途。

3. 不想動用房屋或廠房抵押者。

通常，銀行對於市區建地或可開發土地的貸款成數較高，可達土地價值的六至八成；農地或山坡地則因用途受限，貸款成數約為四至六成。

二、不動產借貸是什麼？

不動產借貸的範圍更為廣泛，除了土地外，也包含房屋、建築物、商用不動產、廠房或其他具有經濟價值的不動產資產。
這類貸款不僅看土地價值，也會同時評估建物狀況、屋齡、區位條件以及市場行情，因此可貸金額通常高於單純的土地貸款。

不動產借貸適合以下借款需求：

1. 名下有房屋、建築物或廠房等資產者。

2. 希望一次整合房地產價值，提高核貸額度。

3. 用途包括創業、裝修、企業營運、資金整合或購屋周轉。

與土地貸款相比，不動產借貸的審核條件略嚴，但利率相對較低，還款年限也更長。若不動產狀況良好，銀行通常願意承作；若是信用條件不足，也可透過合法代書事務所申請民間不動產借貸。

三、土地貸款與不動產借貸的主要差異

以下幾個重點能幫助您快速分辨兩者差別：

1. 抵押品不同：

   • 土地貸款僅以土地作為抵押。

   • 不動產借貸則可同時抵押土地與房屋。

2. 核貸金額差異：

   • 土地貸款依土地價值核貸，金額較低。

   • 不動產借貸可評估整體資產價值，金額通常更高。

3. 審核標準：

   • 土地貸款著重地目與土地流通性。

   • 不動產借貸同時評估建物結構、屋齡與市場行情。

4. 貸款利率與年限：

   • 土地貸款利率略高，年限多為 1 至 10 年。

   • 不動產借貸利率較低，年限可達 20 年以上。

5. 適合族群：

   • 土地貸款適合擁有土地但無建物者。

   • 不動產借貸適合有房屋、廠房或商業用地者。

四、該如何選擇適合的貸款方案？

若名下只有土地、沒有建築物，或房屋尚未興建，建議選擇「土地貸款」。
這類貸款審核較快、文件簡單，適合短期資金周轉或土地開發前置資金需求。

若名下同時擁有土地與房屋，或是想以不動產整體價值申貸，則建議選擇「不動產借貸」。
此方式貸款額度高、利率低、還款期限長，更適合長期資金規劃與資產運用。

在雲林、虎尾、嘉義地區，不論是土地貸款還是不動產借貸，都建議先找熟悉地政流程的合法代書事務所或貸款顧問進行專業評估。他們可協助確認土地價值、貸款可行性、抵押順位設定及契約內容，避免日後發生法律糾紛。

五、結語

「土地貸款」與「不動產借貸」雖同屬於以不動產作為抵押的資金運用方式，但差別在於貸款評估的範圍與使用目的。
若您重視速度與彈性，土地貸款是較方便的選擇；若追求高額度與長期穩定還款，不動產借貸則更具優勢。

在辦理前，應充分了解土地地目、現值與貸款條件，並尋求合法代書或專業貸款顧問協助，讓您的不動產真正發揮價值，成為安全可靠的資金來源。